Guide 2 — Micro-BIC ou réel : l'arbitrage chiffré en LMNP

Le micro-BIC, c'est le régime de ceux qui n'ont pas fait le calcul.

Tout loueur en meublé choisit, explicitement ou par défaut, entre l'abattement forfaitaire du micro-BIC et la déduction réelle des charges et amortissements. Le réel gagne presque toujours, mais « presque » n'est pas « toujours », et la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025 a changé les termes du calcul. Ce guide te donne la méthode, les seuils à jour (83 600 € pour 2026-2028), les cas où le micro reste le bon choix et la marche à suivre pour opter ou revenir en arrière.

Ce que tu trouves dedans :

• Les deux régimes comparés en une page (base, plafonds, déficit, obligations, coût)
• La formule de comparaison et le test en 30 secondes
• 3 cas chiffrés selon ta tranche marginale (11, 30, 41 %), sur un an et sur dix ans
• Le vrai coût du réel (comptable, logiciel, ton temps)
• L'impact de la réforme 2025 sur la revente, avec un exemple chiffré
• Comment opter, quand, et les 6 erreurs qui faussent l'arbitrage
• 12 astuces de Rico
• Sources citées, état du droit au 14 septembre 2026